Придбання землі під забудову

Будівництво будинку — мрія багатьох людей, яка асоціюється зі свободою і незалежністю. Квартири в багатоповерхових будинках не гарантують комфорту та усамітнення, на відміну від котеджу на одну сім'ю. Більш того, придбання ділянки під забудову може бути відмінною ідеєю для вкладення капіталу. Інвестиції в землю тим привабливіше, ніж кращі ринкові умови.

На що потрібно звернути особливу увагу

Купівля ділянки під забудову передбачає ряд рекомендацій, яких необхідно дотримуватися. Є багато факторів, які важливо врахувати перед придбанням, обережність і допитливість в цьому питанні дуже бажані. Адже може трапитися й так, що людина побудує будинок мрії, але його місце розташування виявиться неправильним — ґрунтові води значно піднімуться разом з весняними відлигами, поруч виросте фабрика, що димить і гримить, щоденні поїздки на роботу стануть важким квестом через погані дороги, а відсутність доступу до інтернету значно ускладнить життя. На що звертати увагу при купівлі земельної ділянки? Як перевірити обрану територію, щоб не було проблем при будівництві будинку? Як купити ділянку під забудову?

Купити землю під забудову часто складніше, ніж вкласти кошти у квартиру. Перед тим, як підписати договір, є кілька нюансів, на які потрібно звернути увагу, щоб уникнути проблем надалі. По-перше, обов'язково потрібно уважно перевірити ділянку — її місце розташування, розмір, доступ до ЗМІ, район та правовий статус (земельний і іпотечний регістр).

Купівля земельної ділянки вимагає ретельної перевірки її розташування. Даний фактор має прямий і значний вплив на ціну території під забудову. Чим далі від центрів великих міст, тим дешевше. З цього правила є винятки, землі, розташовані в дуже гарних місцях, можуть бути дорогими. У кожного свої вимоги, але слід звертати увагу на близькість комунікацій, шкіл, аптек та інших, важливих для людини точок обслуговування. Відсутність деяких з них може викликати проблеми в повсякденному житті.

Коли найкраще оглядати ділянку під будівництво будинку

Перед придбанням ділянки варто відвідати її хоча б кілька разів. Можна прогулятися, поговорити з жителями прилеглих будинків, уважно поспостерігати за навколишнім життям. Така розвідка дозволить отримати відповідь на питання, чи немає в безпосередній близькості обтяжливих для жителів об'єктів. Краще заздалегідь дізнатися, що поруч розташований хімзавод або є незаконне звалище сміття.

У кожного сезону є певні залежності. Влітку, наприклад, можна оцінити затіненість обраного місця. Вологість визначається навесні та восени, стан під'їзних шляхів, особливо якщо це ґрунтова дорога, — добре оглядати взимку або восени, коли випадає більше опадів.

Звичайно, не кожен може витратити рік на оцінку переваг та недоліків обраної території й прийняти рішення про придбання землі. Однак варто відвідати вподобану територію в різний час доби, щоб правильно оцінити та вибрати найбільш оптимальне розташування майбутнього будинку стосовно напрямів світла.

Які параметри ґрунту слід враховувати при первинному відборі

Особливу увагу потрібно приділити топографії. Як відомо, чим крутіший ландшафт, тим дорожче обійдеться будівництво. На дуже крутих схилах необхідно споруджувати ступеневий фундамент, що, звичайно, збільшує витрати на будівництво або проектування підвалу, щоб раціонально використовувати простір і місцевість.

Розмір, звичайно, має значення — чим ширше ділянка, тим більший вибір варіантів будівель, які можна там розмістити. Тип ґрунту також дуже важливий, особливо при плануванні підвалу будівлі, встановлення ґрунтового теплообмінника або очисних споруд побутових стічних вод.

Також потрібно врахувати клас землі. Якщо обрана ділянка ще не була переведена в землю для будівництва, але внесена до списку сільськогосподарських земель вище третього класу ґрунтів, може виникнути проблема з її вирубкою. Для таких дій потрібен офіційний дозвіл, що спричинить додаткові витрати. Тому рекомендується перевірити цей параметр майбутньої власності в земельному та будівельному реєстрі (кадастр нерухомості).

Додаткові ризики при виборі

Доступ — важливе питання. Варто подивитися, як швидко можна дістатися з майбутнього середовища проживання в місця, які члени сім'ї часто відвідують — на роботу, в школу, в центр міста. Не варто обмежуватися тестом, проведеним на особистому автомобілі, бажано спробувати громадський транспорт та залізницю, якщо така є поблизу.

Навіть найкрасивіша ділянка під забудову, до якої дуже складно дістатися, не дуже вдале рішення. Без під'їзної дороги не можна отримати будівельних умов або дозволу на будівництво. Потім майбутній мешканець повинен звернутися до влади з проханням про встановлення сервітуту на прилеглих ділянках дороги, що вимагає значних витрат. Примушення сусіда до встановлення сервітуту на законних підставах також є джерелом подальших конфліктів, тому краще шукати ділянки з прямим виходом до дороги (навіть якщо вона неякісна).

Мінімальна ширина дороги не менша за 5 м, якщо вона буде вужчою, можуть виникнути проблеми з отриманням рішення про умови забудови, а також з комунікацією та завезенням матеріалів під час зведення будинку. Занадто вузьке шосе також завадить нормальному проведенню робіт.

Найкраще, якщо до уподобаної території буде вести прямий вихід з дороги загального користування, вимощений, доглянутий і мало відвідуваний. З іншого боку, якщо туди веде ґрунтівка, слід розуміти, що рухатися по ній після сильного дощу або снігопаду може бути досить складно. Також взимку на користувача чекає багато роботи з прибирання снігу.

Беручи до уваги наявність під'їзних шляхів, також враховують:

1. Тип дороги: це асфальт, ґрунтівка, або шосе, яке висипано гравієм, щебенем. Отримують інформацію щодо обслуговування, дізнаються, чи планується модернізація в майбутньому.

2. Погодну ситуацію: як проводиться прибирання снігу взимку, стан шляху під час зливи. Відомо, що у випадку з дорогою загального користування догляд за нею знаходиться в зоні відповідальності адміністрації (міста, селища, села).

Тип землі на ділянці

Перевірка ґрунту, на якому розташована дана територія, може привести до значної економії. Йдеться про рівень ґрунтової води та тип землі. Ці параметри можна отримати після відповідної геотехнічної оцінки. Її варто провести перед придбанням нерухомості. Високий рівень підземних річок може зробити необхідною важку і дорогу ізоляцію будови. У свою чергу, погана носійна здатність землі пов'язана з дорожчим фундаментом.

Якщо рівень ґрунтових рік високий, побудувати будинок буде складно. У цій ситуації споживач, швидше за все, відмовиться від цокольного поверху будівлі, або доведеться враховувати відносно високу вартість гідроізоляції. Іноді необхідно просушити та утрамбувати ґрунт. Це може значно збільшити вартість всієї інвестиції.

Важливість розміру та форми

При виборі ділянки під забудову має значення не тільки розмір, хоча це дуже важливий параметр. Всім відомо, що простір квадратної та прямокутної форми зручніше освоювати, ніж територію неправильної форми. Також варто звернути увагу на довжину, ширину і загальну площу.

Розмір земельної власності залежить, звичайно, від індивідуальних потреб та фінансових можливостей. Не варто купувати занадто великий шматок території, якщо планується побудувати невеликий котедж і відсутня потреба мати гектари землі навколо. Однак занадто маленький розмір сильно обмежує вибір проектів. Так що рекомендується подумати про те, будинок якого розміру бажано побудувати, чи буде зведений гараж або інші господарські будівлі, чи планується розбивка великого саду.

Ще один дуже важливий параметр, на який потрібно звернути увагу — форма. Твердження «чим більше, тим краще» — не завжди є вірним. Наприклад, великий, але дуже вузьку та довгу земельну ділянку досить складно осмислено освоїти. Тому краще всього схилятися до квадратної або злегка прямокутної форми простору. Якщо вибір все ж буде зупинений на території неправильної форми, важливо пам'ятати про правила, що стосуються будівельного аспекту. При цьому бажано знати, якого обсягу, форми, і поверховості буде майбутній будинок. Такі орієнтири багато в чому визначають мінімальний розмір та площу землі, яку вигідно придбати.

Для 100-метрового будинку мало місця 400-500 м², садибі у 250 м² вже потрібно мінімум 1000 м² двору, для більш просторої резиденції потрібен чималий шматок території. Також слід пам'ятати, що при будівництві будинку власник обмежений мінімальними відстанями від кордону ділянки (4 м до будівель, що виходять на кордон зі стіною з віконними або дверними отворами та 3 м до стіни без отворів). Також важлива відстань від будинку до дороги, сміттєвого бака або септика.

Відношення до сторін світу

Не менш важливо розташування кордону володінь стосовно напрямів світла. Звичайно, архітектор впорається з будь-якою проблемою. Однак, в залежності від ситуації, специфічні рішення можуть бути дуже дорогими. Тому перед початком будівництва слід продумати, чи повинні кімнати бути східними або західними, і з якого боку планувати вхід в будівлю. Якщо майбутній домовласник мріє про відпочинок в сонячному саду вдень і сонячній спальні вранці, обов'язково потрібно звернути на це увагу заздалегідь, щоб потім сильно не розчаруватися.

Що робити в першу чергу — купувати землю або замовляти проект будинку

Багато в чому це залежить від можливостей покупця. Якщо він вже придбав землю або вона йому була подарована — що ж, залишається пошукати проект будинку, який не тільки відповідає очікуванням майбутніх мешканців, але відповідає умовам забудови. Архітектурні бюро можуть запропонувати широкий вибір дизайнів ділянки та креслень житлових споруд, які можна використовувати під час будівництва.

Якщо людина просто перебуває в пошуку відповідної ділянки, варто задуматися, яким повинен бути майбутній будинок, та вибирати землю, виходячи з цього. В такій ситуації більше можливостей для реалізації всіх задумів.

Комунікації

Велике значення мають проведені комунікації. Значна віддаленість підключень від ділянки може потребувати витрат. Гроші підуть на проведення води, газу, електрики, інтернету. Часто фінансові вкладення на обладнання порожньої території досягають дуже значних сум, до того ж можуть виникнути різні технічні проблеми, на вирішення яких також будуть потрібні кошти.

Документи, з якими слід ознайомитися перед купівлею ділянки

Варто подивитися земельний та іпотечний реєстр і, звичайно ж, місцевий план територіального розвитку або дослідження забудови. Це дозволить дізнатися, які плани в офіційної влади на конкретну площу. Може виявитися, що через кілька років прямо біля даного об'єкту планується будівництво, наприклад, автомагістралі.

Також слід піти в земельний відділ та подивитися виписку з плану територіального розвитку. У цій установі відвідувачеві розкажуть, до якого типу належить дана ділянка і чи можна що-небудь на ній будувати.

Договір купівлі-продажу нерухомості

Купівля ділянки — дуже важливе рішення. Перш ніж витрачати велику суму грошей, варто переконатися, що договір купівлі-продажу нерухомості складено правильно та захищає інтереси покупця.

Як продаж, так і купівля нерухомості, кожен раз пов'язані з підписанням договору в формі нотаріального акту. Якщо документ про придбання буде мати інший вигляд, згідно із законом він буде вважатися недійсним. Тому для здійснення угоди сторони повинні з'явитися до нотаріуса з усіма документами.

Документи, необхідні для нотаріальної угоди:

• посвідчення особи;

• виписка із земельно-іпотечної книги нерухомості;

• юридичне право на придбання нерухомості її власником;

• інші документи, зазначені нотаріусом.

Юридична назва придбання нерухомості її власником заслуговує окремого пояснення. Залежно від способу придбання майна, це буде нотаріальний акт купівлі-продажу, обміну, дарування, встановлення окремої власності, або підтвердження, що земля була передана у спадок. Повний перелік документів залежить від конкретного випадку, тому бажано спочатку проконсультуватися у нотаріуса для його визначення.

До елементів, необхідних в договорі купівлі-продажу, відносяться, перш за все, дані сторін — покупця і продавця.

У документі вказуються:

• ім'я, по батькові та прізвище покупця і продавця;

• серія та номер посвідчення особи для обох сторін;

• адреси проживання;

• податкові ідентифікаційні номери.

У випадку з юридичними особами необхідно додатково надати дані компанії: назву, розташування офісу та вказівку всіх реквізитів фірми.

Ще один ключовий елемент — точне визначення предмета договору. Договір купівлі-продажу ділянки повинен включати, зокрема, її адресу, площу, кадастровий номер, а також дані з записів про землю. У контракті повинна бути вказана точна ціна продажу. Відсутність будь-якого з цих елементів робить документ недійсним.

Елементи, які не потрібні за законом, але повинні бути вказані в нотаріальному акті, включають дату переходу прав власності на ділянку, а також число, рік, місяць сплати коштів, та форму оплати. Як правило, в документі є пункт, згідно з яким термін передачі об'єкта нерухомості залежить від дати внесення всієї суми. У контракті також повинні бути записані витрати, які несуть покупець і продавець. Якщо підписання договору купівлі-продажу є виконанням взаємних зобов'язань за попередньою домовленістю, така інформація також повинна бути включена в нотаріальний акт.

Після того, як необхідні документи зібрані, підписання контракту відбувається просто й без зайвих формальностей. Отримавши всю необхідну інформацію, нотаріус складає договір, після чого представляє його обом сторонам на узгодження. Якщо у продавця і покупця немає заперечень, документ оголошується в їх присутності. Потім обидві сторони та нотаріус підписують кожну сторінку договору та ставлять розпис в кінці нотаріального акту. Остання формальність — передати копію документа кожній зі сторін, оригінал завжди залишається у нотаріуса. Юрист пізніше відправить додаткові копії паперів у відповідні державні інстанції.

Нотаріус має право на винагороду за виконання всіх описаних вище дій. Витрати на нотаріальні послуги зазвичай несе покупець. Він також оплачує копії нотаріального акту, податок на цивільно-правові угоди та судові збори.

Купівля земельної ділянки здається простішою справою, ніж розробка проекту будинку. Є багато факторів, які впливають не тільки на рівень витрат під час самого будівництва, але також можуть викликати проблеми на етапі використання. Перш, ніж зробити таке важливе придбання, варто задуматися, чи буде це вдалим рішенням.