Приобретение земли под застройку

Строительство дома — мечта многих людей, которая ассоциируется со свободой и независимостью. Квартиры в многоэтажных домах не гарантируют комфорта и уединения, в отличие от коттеджа на одну семью. Более того, покупка участка под застройку может являться отличной идеей для вложения капитала. Инвестиции в землю тем привлекательнее, чем лучше рыночные условия.

На что нужно обратить особое внимание

Покупка участка под застройку предполагает ряд рекомендаций, которым необходимо следовать. Есть много факторов, которые важно учесть перед приобретением, осторожность и любознательность в этом вопросе весьма желательны. Ведь может случиться и так, что человек построит дом мечты, но его местоположение окажется неправильным — грунтовые воды значительно поднимутся вместе с весенними оттепелями, рядом вырастет дымящая и гремящая фабрика, ежедневные поездки на работу станут трудным квестом из-за дороги, а отсутствие доступа к интернету осложнит жизнь. На что обращать внимание при покупке земельного участка? Как проверить выбранную территорию, чтобы не было проблем при строительстве дома? Как купить участок под застройку?

Купить землю под застройку зачастую сложнее, чем вложить средства в квартиру. Перед тем, как подписать договор, есть несколько нюансов, на которые нужно обратить внимание, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, обязательно нужно внимательно проверить участок — его местоположение, размер, доступ к СМИ, район и правовой статус (земельный и ипотечный регистр).

Покупка земельного участка требует тщательной проверки его местоположения. Данный фактор имеет прямое и значительное влияние на цену территории под застройку. Чем дальше от центров крупных городов, тем дешевле. Из этого правила есть исключения, земли, расположенные в очень красивых местах, могут быть дорогими.

У каждого свои требования, но следует обращать внимание на близость коммуникаций, школ, аптек и других, важных для человека точек обслуживания. Отсутствие некоторых из них может вызвать проблемы в повседневной жизни.

Когда лучше всего осматривать участок под строительство дома

Перед покупкой участка стоит посетить его хотя бы несколько раз. Можно прогуляться, поговорить с жителями близлежащих домов, внимательно понаблюдать за окружающей жизнью. Такая разведка позволит получить ответ на вопрос, нет ли в непосредственной близости обременительных для жителей объектов. Лучше заранее узнать, что рядом расположен химзавод или есть незаконная свалка мусора.

У каждого сезона есть определённые зависимости. Летом, например, можно оценить естественное затенение выбранного места. Влажность хорошо определяется весной и осенью, состояние подъездных путей, особенно если это грунтовая дорога, — хорошо осматривать зимой или осенью, когда выпадает больше осадков.

Конечно, не каждый может потратить год на оценку преимуществ и недостатков выбранной территории, после чего принять решение о покупке земли. Однако стоит посетить понравившуюся территорию в разное время суток, чтобы правильно оценить и выбрать наиболее оптимальное расположение будущего дома по отношению к направлениям света.

Какие параметры почвы следует учитывать при первоначальном отборе

Особое внимание нужно уделить топографии. Как известно, чем круче ландшафт, тем дороже обойдётся стройка. На очень крутых склонах необходимо строить ступенчатый фундамент, что, конечно, увеличивает затраты на строительство или проектирование подвала, чтобы использовать пространство и местность.

Размер, конечно, имеет значение — чем шире участок, тем больше выбор вариантов построек, которые можно там разместить. Тип почвы также очень важен, особенно при планировке подвала здания, установке грунтового теплообменника или очистных сооружений бытовых сточных вод.

Также нужно учесть класс земли. Если выбранный участок ещё не был переведён в землю для строительства, но внесен в список сельскохозяйственных земель выше третьего класса почв, может возникнуть проблема с его вырубкой. Для таких действий нужно официальное разрешение, Что повлечёт за собой дополнительные расходы. Поэтому рекомендуется проверить этот параметр будущей покупки в земельном и строительном реестре (кадастренедвижимости).

Дополнительные риски при выборе 

Доступ — важный вопрос. Посмотреть, как быстро можно добраться из будущей среды обитания в места, которые члены семьи часто посещают — на работу, в школу, в центр города. Не стоит ограничиваться тестом, проведённым на личном автомобиле, желательно попробовать общественный транспорт и железную дорогу, если таковая есть поблизости.

Даже самый красивый участок под застройку, к которому очень сложно добраться, не слишком удачное решение. Без подъездной дороги нельзя получить строительных условий или разрешения на строительство. Затем будущий жилец должен обратиться к властям с просьбой об установлении сервитута на прилегающих участках дороги, что требует значительных затрат. Принуждение соседа к установлению сервитута на законных основаниях также является источником последующих конфликтов, поэтому лучше искать участки с прямым выходом к дороге (даже если она некачественная). 

Минимальная ширина дороги не менее 5 м, если она будет уже, могут возникнуть проблемы с получением решения об условиях застройки, а также с коммуникацией и доставкой стройматериалов во время возведения дома. Слишком узкое шоссе также помешает нормальному проведению работ.

Лучше всего, если к облюбованной территории будет вести прямой выход с дороги общего пользования, вымощенной, ухоженной и мало посещаемой. С другой стороны, если туда ведёт грунтовка, следует понимать, что двигаться по ней после сильного дождя или снегопада может быть довольно сложно. Также зимой пользователю предстоит много работы по уборке снега.

Принимая во внимание наличие подъездных путей, также учитывают:

1. Тип дороги: это асфальт, грунтовка, или шоссевысыпано гравием, щебнем. Получают информацию относительно обслуживания, узнают, планируется ли модернизация в будущем.

2. Погодную ситуацию: как проводится уборка снега зимой, состояние пути во время ливня (грязи). Известно, что в случае с дорогой общего пользования уход за ней находится в зоне ответственности администрации (города, посёлка, села).

Тип земли на участке

Проверка типа земли, на которой расположена данная территория, может привести к значительной экономии. Речь идет об уровне грунтовых вод и типе почвы. Эти параметры можно получить после соответствующей геотехнической оценки. Её стоит провести перед покупкой недвижимости. Высокий уровень подземных рек может сделать необходимой тяжёлую и дорогостоящую изоляцию строения. В свою очередь, плохая несущая способность земли связана с более дорогими фундаментами. 

Если уровень грунтовых вод высокий, построить дом будет сложно. В этой ситуации потребитель, скорее всего, откажется от цокольного этажа здания, либо придется учитывать относительно высокую стоимость гидроизоляции. Иногда необходимо просушить и утрамбовать почву. Это может значительно увеличить стоимость всей инвестиции.

Важность размера и формы

При выборе участка под застройку имеет значение не только размер, хотя это очень важный параметр. Всем известно, что пространство квадратной и прямоугольной формы удобнее осваивать, чем территории неправильной формы. Также стоит обратить внимание на длину, ширину и общую площадь. 

Размер земельной собственности зависит, конечно, от индивидуальных потребностей и финансовых возможностей. Не стоит покупать слишком большой кусок территории, если планируется построить небольшой коттедж и нет необходимости иметь гектары земли вокруг.

Однако слишком маленький размер сильно ограничивает выбор проектов. Так что рекомендуется подумать о том, дом какого размера желают построить, будет ли возведён гараж или другие хозяйственные постройки, планируется ли разбивка большого сада. 

Ещё один очень важный параметр, на который нужно обратить внимание — форма. Утверждение «чем больше, тем лучше» — не всегда является верным. Например, большой, но очень узкий и длинный земельный участок довольно сложно осмысленно освоить. Поэтому лучше всего выбирать квадратную или слегка прямоугольную форму пространства. Если выбор всё же будет остановлен на территории неправильной формы, важно помнить о правилах, касающихся строительного аспекта. При этом желательно знать, какого объёма, формы, и этажности будет будущий дом. Такие ориентиры во многом определяют минимальный размер и площадь земли, которую выгодно приобрести.

Для 100-метрового дома достаточно участка 400-500 м², усадьбе в 250 м² уже требуется минимум 1000 м² двора, для более просторной резиденции нужен достаточно большой кусок территории. Также следует помнить, что при строительстве дома владелец ограничен минимальными расстояниями от границы участка (4 м до строений, выходящих на границу со стеной с оконными или дверными проемами и 3 м до стены без проёмов). Также немаловажно расстояние от дома до дороги, мусорного бака или септика.

Расположение к сторонам света

Не менее важно расположение границы владений по отношению к направлениям света. Конечно, архитектор справится с любой проблемой. Однако, в зависимости от ситуации, специфические решения могут быть более дорогими. Поэтому перед началом строительства следует продумать, должны ли спальни быть восточными или западными, и с какой стороны планировать вход в здание. Если будущий домовладелец мечтает об отдыхе в солнечном саду днём и солнечной спальне утром, обязательно нужно обратить на это внимание заранее, чтобы потом сильно не разочароваться.  

Что делать в первую очередь — приобретать землюили заказывать проект дома

Во многом это зависит от возможностей покупателя. Если он уже приобрёл землю или она ему была подарена — что ж, остается поискать проект строения, который не только соответствует ожиданиям будущих жильцов, но и соответствует условиям застройки. Архитектурные бюро могут предложить широкий выбор дизайнов участка и чертежей домов, которые можно использовать во время строительства.

Если человек просто находится в поиске подходящего участка, стоит задуматься, каким должен быть будущий дом, и выбирать землю, исходя из этого. В такой ситуации больше возможностей для реализации всех задумок. 

Коммуникации

Большое значение имеют проведённые коммуникации. Значительная удаленность подключений от участка может потребовать затрат. Деньги пойдут на проведение воды, газа, электричества, интернета. Часто финансовые вложения на оборудование пустой территории достигают очень значительных сумм, к тому же могут возникнуть различные технические проблемы, на решение которых также потребуются средства.

Документы, с которыми необходимо ознакомиться перед покупкой участка

Стоит посмотреть земельный и ипотечный реестр и, конечно же, местный план территориального развития или исследование застройки. Это позволит узнать, какие планы у официальных властей на конкретную площадь. Может оказаться, что через несколько лет прямо возле данного объекта планируется строительство, например, автомагистрали.

Также следует пойти в земельный отдел и посмотреть выписку из плана территориального развития. В этом учреждении посетителю расскажут, к какому типу относится данный участок и можно ли что-нибудь на нём строить.

Договор купли-продажи недвижимости 

Покупка участка — очень важное решение. Прежде чем тратить крупную сумму денег, стоит убедиться, что договор купли-продажи недвижимости составлен правильно и защищает интересы покупателя. 

Как продажа, так и покупка недвижимости, каждый раз связаны с подписанием договора в форме нотариального акта. Если документ о приобретении будет заключён в другом виде, по закону он будет считаться недействительным. Поэтому для совершения сделки договаривающиеся стороны должны явиться к нотариусу со всеми документами. 

Документы, необходимые для нотариальной сделки:

• удостоверение личности;

• выписка из земельно-ипотечной книги недвижимости;

• юридическое право на приобретение недвижимости её владельцем;

• другие документы, указанные нотариусом.

Юридическое название покупки недвижимости её владельцем заслуживает отдельного пояснения. В зависимости от способа приобретения имущества, это будет нотариальный акт купли-продажи, обмена, дарения или установления отдельной собственности, либо документ, подтверждающий, что земля была передана по наследству. Полный перечень документов зависит от конкретного случая, поэтому желательно сначала проконсультироваться у нотариуса для его определения. 

К элементам, необходимым в договоре купли-продажи, относятся, прежде всего, данные сторон — покупателя и продавца. 

В документе указываются:

• имя, отчество, фамилия покупателя и продавца;

• серия и номер удостоверения личности обеих сторон;

• адреса проживания;

• налоговые идентификационные номера.

В случае с юридическими лицами необходимо дополнительно предоставить данные компании: название, местонахождение и указание всех реквизитов фирмы.

Ещё один ключевой элемент — точное определение предмета договора. Договор купли-продажи участка должен включать, в частности, его адрес, площадь, кадастровый номер, а также данные из записей о земле. В контракте должна быть указана точная цена продажи. Отсутствие любого из этих элементов делает документ недействительным.

Элементы, которые не требуются по закону, но должны быть указаны в нотариальном акте, включают дату перехода прав собственности на участок, а также число, год, месяц и форму оплаты. Как правило, в документе есть пункт, согласно которому срок передачи объекта недвижимости зависит от даты внесения всей суммы. В контракте также должны быть записаны расходы, которые несут покупатель и продавец. Если подписание договора купли-продажи является исполнением взаимных обязательств по предварительному договору, такая информация также должна быть включена в нотариальный акт.

После того, как необходимые документы собраны, подписание контракта происходит просто и без лишних формальностей. Получив всю необходимую информацию,нотариус составляет договор, после чего представляет его обеим сторонам на согласование. Если у продавца и покупателя нет возражений, документ оглашается в присутствии сторон. Затем обе стороны и нотариус подписывают каждую страницу договора и ставят роспись в конце нотариального акта. Последняя формальность — передать копию документа каждой из сторон, оригинал всегда остается у нотариуса. Юрист позже отправит копиибумаг в соответствующие государственные инстанции.

Нотариус имеет право на вознаграждение за выполнение всех описанных выше действий. Расходы на нотариальные услуги обычно несет покупатель. Он также оплатит копии нотариального акта, налог на гражданско-правовые сделки и судебные сборы.

Покупка земельного участка кажется более простым делом, чем разработка проекта дома. Есть много факторов, которые влияют не только на уровень затрат во время самого строительства, но также могут вызвать проблемы на этапе использования. Прежде, чем сделать столь важную покупку, стоит задуматься, будет ли это удачным решением.