Романтична поляна біля річки? А може котедж з видом на гірські вершини? Або аромат соснового лісу вранці з відчиненого вікна... Коли вибирають місце для будівництва власного будинку, цими критеріями слід керуватися в останню чергу. Такий вибір — це дуже серйозно, тому підходити до пошуку варто методично. Вид з вікна і ціна — не найголовніше, хоча, звичайно, ці параметри також варто брати до уваги. Але що ще важливо перевірити?
Розташування ділянки під забудову
Від цього багато в чому залежить ціна землі. Але не завжди варто економити на даних характеристиках. І справа тут не тільки в тому, чи знаходиться розглянута ділянка в тому чи іншому регіоні, а скоріше в тому, наскільки далеко вона є від найближчої інфраструктури — магазину, кінотеатру, лікарні або офісу. Слід пам'ятати, що сім'я буде жити в будинку, після того, як його побудують, довгі роки. Те, що сьогодні здається легкою незручністю, з часом переросте в джерело постійного роздратування.
Якщо огляд території проходить навесні або влітку, покупцеві слід уявити, що все засипано снігом і підрахувати, скільки часу знадобиться, щоб дістатися до роботи. Звичайно, найкраще, якщо від ділянки буде прямий вихід до дороги загального користування, вона буде заасфальтована, доглянута та малолюдна. Однак це не завжди так — якщо до власності веде ґрунтівка, її поверхня буде розкисати під впливом злив та снігопаду. А взимку покупцеві доведеться самостійно розчищати під'їзні шляхи до садиби від снігу.
Звертають увагу не тільки на час у дорозі, але й на те, де доведеться їхати. Чи є до майбутнього придбання дорога загального користування? Її відсутність не виключає можливості придбання даної території, але вимагає довгих формальностей. Власникам буде потрібно звертатися до влади з проханням про встановлення сервітуту на прилеглих ділянках шосе. А це пов'язано з чималими витратами та може стати надалі джерелом конфліктів з сусідами, тому краще пошукати землю з прямим виходом до шляхів сполучення, нехай навіть низької якості. Мінімальна ширина дороги — 5 м, якщо вона надто вузька, то можуть виникнути проблеми з отриманням рішення про умови забудови та унеможливити підведення інженерних комунікацій до дворища.
Також широка траса полегшить транспортування матеріалів під час будівництва.
Пора року
Осінь — дуже хороший, якщо не найкращий період для пошуку земельної ділянки під зведення будинку. Якщо покупцеві в похмурий осінній день подобається один з об'єктів нерухомості, виставлених на продаж, то він може бути впевнений, що в будь-який інший час року ця територія буде ще привабливішою. При виборі землі в цей час, набувач не буде відволікатися на зелені дерева, кущі й траву, освітлені сонячними променями, або на красублискучого снігу, який ретельно приховає недоліки рельєфу.
Найбільшою перевагою придбання цього типу нерухомості восени є те, що у покупця буде достатньо часу для виконання всіх необхідних дій, пов'язаних з початком спорудження будинку навесні. Врегулювати всі формальності, від яких залежить проектування котеджу, отримати дозвіл на будівництво, знайти бригаду робітників і закупити матеріали на місцевих будівельних складах. Все це легше зробити в холодний сезон. Час дозволяє індивідуальні зустрічі з фахівцями та обговорення деталей співпраці.
Багато людей вирішуються на купівлю восени ще й через можливість перевірити, чи не перевантажена ділянка водою під час сильних осінніх дощів. Це може бути результатом стоку з сусідніх, вищих дворищ, або підйомом високого рівня ґрунтової води.
За статистикою, найбільша пропозиція земельної нерухомості доводиться на вересень-листопад. Велика кількість ділянок, виставлених на продаж, сприяє значному зниженню ціни.
Оцінка розміру та форми ділянки
Добре, якщо покупець знає розміри майбутнього будинку тайого обриси. У такому випадку буде легше визначитися з площею і формою території.
Статистика показує, що середньостатистична людина більше зацікавлена в придбанні землі розміром від 5 до 20 соток. Однак, на думку експертів, її площа повинна бути не меншою за 700 м² і шириною більш як 22 м. Це дозволить без проблем спроектувати зручний будинок з садом. Звичайно, це можливо і на невеликих територіях, але будівництво може бути ускладнене, а якість життя напевно буде нижче. Під час пошуку ідеального варіанту краще звертати увагу на ділянки квадратної або прямокутної форми, тому що межі трикутника або трапеції складніше красиво та функціонально оформити.
Однак не варто побоюватися менш правильної форми, злегка хвилястих і «неправильно» орієнтованих по сторонах світу ділянок. Вони зазвичай дешевше рівних та «вдало розташованих».
Якщо покупець витратить п'яту частину суми, зекономленої на придбанні подібної території, на дизайн будинку та саду досвідченим архітектором, він буде жити в привабливому, функціональному та незвичайному будинку, що стоїть в різноманітному оригінальному середовищі.
Гідрогеологічні умови
Склад землі, на якій збираються звести будинок, а також рівень ґрунтової води, мають велике значення для будівництва та комфорту майбутнього використання житла і ділянки. Це особливо важливо, якщо планується побудувати будівлю з підвалом — тоді близьке розташування підземних річок може перешкодити реалізації проекту.
Багато важливих деталей залежать від різновиду субстрату: тип фундаменту, гідроізоляція будівлі, витрати на установку сантехніки та електричних підключень. На думку фахівців, найкращим для цих цілей є однорідний ґрунт з хорошою водопроникністю (ущільнений пісок, гравій). Такий субстрат запобіжить проблеми з нерівномірним осіданням споруди, а також відведенням ґрунтової та дощової води.
Найгіршим варіантом будівельники вважають шарувате розташування ґрунтів, які складаються з пластів супіщаної та суглинистої землі, що чергуються з вкрапленнями органічних покладів. Вони викликають серйозні проблеми з відведенням дощової води, при цьому витрати на земляні роботи й спорудження фундаменту будуть надзвичайно високими. Буває навіть, що побудувати житло на такій ділянці виявляється неможливо.
З будівельних міркувань найкраще, якщо ґрунт на ділянці буде піщаним. Тоді, навіть після сильного дощу він швидко стає сухим, і проблем з вогкістю в будівлі не буде, за умови, що найвищий рівень підземної води буде мінімум на 1,5 м нижче рівня землі.
На жаль, більшість будівельних майданчиків мають глинистий ґрунт, і знайти піщану основу може бути дуже складно. Навіть якщо пошук пройшов успішно, може виявитися, що його розташування або ціна неприйнятні для інвестора.
Отже, беручи до уваги той факт, що більшість європейських будинків на одну родину побудовані на глині або глинистому піску, не варто робити тип ґрунту важливим критерієм при виборі нерухомості.
Потрібно звертати увагу тільки на те, щоб на даній території не було, наприклад, звалища, засипаного землею або глиняного кар'єру. Також ґрунт не повинен бути органічним, що складається з торфу або мулу, вологим (це можливо поблизу водойм). Такі опори дуже схильні до деформації, і на них може бути складно або навіть неможливо розмістити будівлю на традиційній основі. З цієї причини може виявитися, що потрібно буде або побудувати будинок на спеціальному (дорогому) фундаменті, або замінити землю на ділянці — хоча б в межах контуру майбутньої будови (що також передбачає великі фінансові витрати).
Щоб перевірити стан ґрунту в даній місцевості, слід ознайомитися з геодезичними картами. Ці документи можна знайти у відділах геодезії та картографії районних або міських земельних відділів. Якщо такої можливості немає, варто замовити проведення геодезичної експертизи в спеціалізованій компанії.
Також можна спробувати самостійно перевірити землю на ділянці, зробивши, зрозуміло, за згодою власника, пробні ями. Однак для повноцінної оцінки результатів такого дослідження будуть потрібні знання в геології, крім того, воно буде охоплювати тільки неглибокі шари ґрунту. Тому краще замовити базове геотехнічне обстеження. Після буріння свердловин геотехнік підкаже, чи можна на цій території встановлювати стандартний фундамент будинку.
Якщо земля на ділянці в хорошому стані, то зробленийгеотехнічний висновок стане в пригоді при проектуванні будинку. З іншого боку, коли тест ґрунту негативний, гроші, витрачені на геотехніку, не дозволять придбати погану територію чи понести великі витрати, пов'язані з будівництвом спеціальних фундаментів або заміною землі на ділянці.
Перевірка правового статусу місця під будівництво
Найважливішим документом, що визначає право власності на ділянку, є земельний та іпотечний реєстр. Продавець може запевняти, що він є єдиним власником землі, але покупцеві в цьому моменті потрібно бути особливо обережним. Слід перевірити не тільки право власності на землю конкретної людини, а й відсутність на ній обтяжень у вигляді застави або банківської позики, а також інших зобов'язань. Рекомендується відвідати земельний відділ тазаглянути до кадастрової книги, щоб отримати інформацію про нерухомість. Ці документи є загальнодоступними, і будь-хто може перевірити правовий статус будь-якої території.
Оптимальний варіант — коли нерухомість купується в одного власника. Але якщо в результаті успадкування їх кілька, слід задовольнити всі претензії. Тільки виконавши цю умову, покупець стане єдиним власником та зможе вільно розпоряджатися землею. Послідовні власники повинні бути внесені до земельного та іпотечного регістру.
Важливо пам'ятати, що іпотека закріплюється за земельним наділомі передається новому власнику. Тому необхідно завжди вимагати актуальну виписку із земельного та іпотечного реєстру. Також потрібно просити продавця написати заяву про те, що ділянка не обтяженадебіторською заборгованістю на даний момент.
Ще один документ, з яким потрібно ознайомитися — це місцевий план забудови. З нього можна дізнатися, який тип розвитку дозволений до реалізації в цьому районі. Може виявитися, що власник не має права звести на ділянці будинок на одну сім'ю, наприклад це землі призначені для сільського господарства, під ліс, або виділені для промислового будівництва. Таким чином потрібнопереконатися, що дана територія не буде пересічена в майбутньому автомобільною трасою або залізницею.
У цих документах докладно вказано плани майбутнього розвитку, які можуть бути реалізовані в тому чи іншому районі. З них можна дізнатися багато чого: наскільки великий будинок дозволено там побудувати, якої форми повинен бути дах, які матеріали слід використовувати для декору будинку і т. і. Але як правильно діяти, якщо на даній ділянці немає місцевого плану розвитку, і покупець не бажає чекати кілька місяців, поки буде прийнято рішення про умови забудови? Тоді варто перевірити, якого виду споруди розташовані на сусідніх ділянках. Рішення про умови будівництва видається за результатами обстеження тана підставі добросусідства.
Якщо для даної місцевості ще не прийнятий план розвитку, громадянин завжди може подати заявку на прийняття рішення про умови забудови. Важливо, якщо при цьому він точно знає, як повинен виглядати майбутній будинок.
На жаль, ця процедура займає багато часу, можна чекати видачі документа протягом декількох місяців. Для того щоб подати таку заявку, не обов'язково бути власником дворища. Це може зробити будь-хто. Папери будуть отримані простіше ташвидше, якщо нерухомість сусідить з іншою, вже забудованою. При цьому «сусіднім» вважається не тільки ділянка зі спільним кордоном. наприклад, вона може перебувати на протилежному боці дороги.
Комунікації та інфраструктура
Якщо територія не облаштована, необхідно перевірити, чи легко до неї підключаються всі комунікації — вода, електрика та каналізація. Варто отримати письмове підтвердження готовності до підключення і технічні умови.
Найбільш важливим тут є електрика, можливість підключення до електромережі. У разі проблем з підключенням до водопроводу можна викопати колодязь. При відсутності доступу до загальної каналізації, можливе будівництво септика або очисних споруд для побутових стічних вод.
Важлива віддаленість ділянки від пунктів обслуговування, магазинів, поліклінік, в разі сімей з дітьми, від дитячих садків та шкіл. Оскільки автомобіль може іноді ламатися, а на дорогах трапляються затори, варто мати альтернативу у вигляді громадського транспорту, що працює з відповідною частотою. З цієї причини краще підійде ділянка поряд з автобусною зупинкою або вокзалом.
При купівлі земельної ділянки потрібно перевірити, чи входить вона до місцевого плану територіального розвитку. Це дуже важливий документ, прийнятий у вигляді постанови місцевої влади, в якй вказані мета, умови забудови, а також розташування будівель, вулиць та площ, розбивка зелених зон, розташування спортивних і дитячих майданчиків.
Плани територіального розвитку можуть сильно відрізнятися в деталях та регулювати такі питання:
1. Використання землі, наприклад, тільки для житла на одну сім'ю або для промислової та обслугової діяльності. Від цього залежить можливість розвитку і майбутнє сусідство.
2. Мінімальний розмір території під забудову.
3. Чи повинні споруди бути розташовані окремо, чи дозволено розташування в ряд або в розкид.
4. Кількість поверхів будинків та висота будівель.
5. Який ухил повинен бути у дахів будівель.
6. Ширина фасаду будинку і варіанти його декорування.
7. Можливі рішення прокладки комунікацій, наприклад, водопостачання (водопровід або колодязі), каналізація, інтернет.
8. Різновид палива, яке можна використовувати для опалення житла.
Як можна бачити, вибір місця на території, для якої прийнято місцевий план просторового розвитку, суміщений з певними обмеженнями для забудовника. З іншого боку, в цьому випадку формальності, пов'язані з будівництвом, будуть набагато менш обтяжливими, а процедури оформлення — коротшими, ніж у випадку з вільною землею.
Вибір ділянки, безсумнівно, є одним з найважливіших моментів при інвестуванні. На жаль, наявність хорошої землі для будівництва обмежена, тому етап пошуку займає більше часу, ніж зведення самого будинку.
Пока нет комментариев. Будьте первым!