Романтическая поляна у реки? А может коттедж с видом на горные вершины? Или запах соснового леса по утрам из распахнутого окна... Когда выбирают место для постройки собственного дома, этими критериями следует руководствоваться в последнюю очередь. Такой выбор — это очень серьёзно, поэтому подходить к поиску стоит методично. Вид из окна и цена — не самое главное, хотя, конечно, эти параметры также стоит принимать во внимание. Но что ещё важно проверить?
Расположение участка под застройку
От этого во многом зависит цена земли. Но не всегда стоит экономить на этих критериях. И дело здесь не только в том, находится ли рассматриваемый участок в том или ином регионе, а скорее в том, насколько далеко он находится от ближайшей инфраструктуры — магазина, кинотеатра, больницы или офиса. Следует помнить, что семья будет жить в доме, который будет построен, долгие годы. То, что сегодня кажется незначительным неудобством, со временем перерастёт в источник постоянного раздражения.
Если осмотр территории проходит весной или летом, покупателю следует представить, что всё засыпано снегом и подсчитать, сколько времени понадобится, чтобы добраться до работы. Конечно, лучше всего, если от участка будет прямой выход к дороге общего пользования, она будет заасфальтирована, ухожена и малолюдна. Однако это не всегда так — если к участку ведёт грунтовка, её поверхность будет раскисать под воздействием ливней и снегопада. А зимой покупателю придётся самостоятельно расчищать подъездные пути к усадьбе от снега.
Обращают внимание не только на время в пути, но и на то, где придётся ехать. Есть ли к участку дорога общего пользования? Её отсутствие не исключает возможности приобретения данной территории, но требует долгих формальностей. Владельцам будет нужно обращаться к властям с просьбой об установлении сервитута на прилегающих участках шоссе. А это связано с немалыми затратами и может стать в дальнейшем источником конфликтов с соседями, поэтому лучше поискать землю с прямым выходом к путям сообщения, пусть даже низкого качества.
Минимальная ширина дороги — 5 м, если она чересчур узкая, то могут возникнуть проблемы с получением решения об условиях застройки и сделать невозможным подведение инженерных коммуникаций к участку. Также широкая трасса облегчит транспортировку материалов во время строительства.
Время года
Осень — очень хороший, если не самый лучший период для поиска земельного участка под строительство дома. Если покупателю в пасмурный осенний день нравится один из объектов недвижимости, выставленных на продажу, то он может быть уверен, что в любое другое время года эта территория будет ещё привлекательнее. При выборе земли в это время, приобретатель не будет обманываться зелёными деревьями, кустарниками и травой, освещённой солнечными лучами, или красотой сверкающего снега, тщательно скрывающего недостатки рельефа.
Самым большим преимуществом приобретения этого типа недвижимости осенью является то, что у покупателя будет достаточно времени для выполнения всех необходимых действий, связанных с началом постройки дома весной. Урегулировать все формальности, от которых зависит проектирование здания, получить разрешение на строительство, найти бригаду рабочих и закупитьматериалы на местных строительных складах. Всё это легче сделать в холодный сезон. Время позволяет индивидуальные встречи со специалистами и обсуждения деталей сотрудничества.
Многие решаются на покупку осенью ещё и из-за возможности проверить, не перегружен ли участок водой во время сильных осенних дождей. Это может быть результатом стока с соседних, более высоких участков, или подъёмом высокого уровня грунтовых вод.
По статистике, наибольшее предложение земельной недвижимости приходится на осенние месяцы. Большое количество участков, выставленных на продажу, способствует значительному снижению цены.
Оценка размера и формы участка
Хорошо, если покупатель знает размеры будущего дома и его очертания. В таком случае будет легче определиться с площадью и формой территории.
Статистика показывает, что среднестатистический человек больше заинтересован в приобретении земли размером от и 5 до 20 соток. Однако, по мнению экспертов, её площадь должна быть не менее 700 м² и шириной более 22 м. Это позволит без труда спроектировать удобный дом с садом. Конечно, это возможно и на небольших территориях, но строительство может быть затруднено, а качество жизни наверняка будет ниже. При поиске идеального варианта лучше обращать внимание на участки квадратной или прямоугольной формы, потому что границы треугольника или трапеции сложнее красиво и функционально оформить.
Однако не стоит опасаться менее правильной формы, слегка волнистых и «неправильно» ориентированных по сторонам света участков. Они обычно дешевле ровных и «удачно расположенных». Если покупатель потратит пятую часть суммы, сэкономленной на приобретении подобной территории, на дизайн дома и сада хорошим архитектором, он будет жить в привлекательном, функциональном и необычном здании, стоящем в разнообразной оригинальной среде.
Гидрогеологические условия
Состав земли, на которой собираются возвести дом, а такжеуровень грунтовых вод, имеют большое значение для строительства и комфорта будущего использования жилья и участка. Это особенно важно, если планируется построить здание с подвалом — тогда близкое расположениеподземных рек может помешать реализации проекта.
Многие важные детали зависят от разновидности субстрата:тип фундамента, гидроизоляция здания, затраты на установку сантехники и электрических подключений. По мнению специалистов, лучшим для этих целей является однородный грунт с хорошей водопроницаемостью (уплотнённый песок, гравий). Такой субстрат предотвратит проблемы с неравномерной осадкой постройки, а также отводом почвенных и дождевых вод.
Наихудшим вариантом строители считают слоистое расположение почв, состоящих из чередующихся слоёв супесчаной и суглинистой земли с вкраплениями органических залежей. Они вызывают серьёзные проблемы с отводом дождевой воды, при этом затраты на земляные работы и возведение фундамента будут чрезвычайно высоки. Бывает даже, что построить жильё на таком участке оказывается невозможно.
Из строительных соображений лучше всего, если грунт на участке будет песчаным. Тогда, даже после сильного дождя он быстро становится сухим, и проблем с сыростью в здании не будет, при условии, что самый высокий уровень грунтовых вод будет минимум на 1,5 м ниже уровня земли.
К сожалению, большинство строительных участков имеют глинистую почву, и найти песчаное основание может быть очень сложно. Даже если поиск прошёл успешно, может оказаться, что его расположение или цена неприемлемы для инвестора.
Итак, принимая во внимание тот факт, что большинство европейских домов на одну семью построены на глине или глинистом песке, не стоит делать тип грунта важным критерием при выборе недвижимости.
Нужно обращать внимание только на то, чтобы на данной территории не было, например, свалки, засыпанной землёй или глиняного карьера. Также она не должна бытьорганической, состоящей из торфа или ила, влажной (возможно вблизи водоёмов). Такие основания очень деформируемы, и на них может быть сложно или даже невозможно разместить здание на традиционной основе. По этой причине может оказаться, что нужно будет либо построить дом на специальном (дорогом) фундаменте, либо заменить землю на участке — хотя бы в пределах контура будущего строения (также предполагает большиефинансовые затраты).
Чтобы проверить состояние грунта в данной местности, следует ознакомиться с геодезическими картами. Эти документы можно найти в отделах геодезии и картографии районных или городских земельных отделов. Если такой возможности нет, стоит заказать проведение геодезических изысканий в специализированной компании.
Также можно попробовать самостоятельно проверить землю на участке, сделав, разумеется, с согласия собственника, пробные ямы. Однако для оценки результатов такого исследования потребуются знания в геологии, кроме того, оно будет охватывать только относительно неглубокие слои почвы. Поэтому лучше заказать базовое геотехническое обследование. После бурения скважин геотехник подскажет, можно ли на этой территории сделать стандартный фундамент дома.
Если земля на участке в хорошем состоянии, то сделанное геотехническое заключение пригодится при проектировании дома. С другой стороны, когда тест грунта отрицательный, деньги, потраченные на геотехнику, не позволят приобрести плохой участок или понести большие расходы, связанные со строительством специальных фундаментов или заменой земли на участке.
Проверка правового статуса места под строительство
Важнейшим документом, определяющим право собственности на участок, является земельный и ипотечный регистр. Продавец может заверять, что он является единственным владельцем земли, но покупателю в этом моменте нужно быть особенно осторожным. Следует проверить не только право собственности на землю конкретным человеком, но и отсутствие на ней обременений в виде залога или банковской ссуды, а также других обязательств. Рекомендуется посетить земельный отдел и заглянуть в кадастровый реестр, чтобы получить информацию об этой недвижимости. Эти документы являются общедоступными, и любой желающий может проверить правовой статус любой территории.
Оптимальный вариант — когда недвижимость приобретается у одного собственника. Но если в результате наследования их несколько, следует удовлетворить все претензии. Только выполнив это условие, покупатель станет единственным обладателем и сможет свободно распоряжаться землёй. Последовательные владельцы должны быть внесены в земельный и ипотечный регистр.
Важно помнить, что ипотека закрепляется за земельным участком и передаётся новому собственнику. Поэтому необходимо всегда требовать актуальную выписку из земельного и ипотечного реестра. Также нужно просить продавца написать заявление о том, что участок не обременён дебиторской задолженностью на данный момент.
Ещё один документ, с которым нужно ознакомиться — это местный план застройки. Из него можно узнать, какой тип развития разрешён к реализации в этом районе. Может оказаться, что владелец не вправе возвести на данном участке дом на одну семью, например это земли предназначены для сельского хозяйства, леса, выделены для промышленного строительства. Таким образом можно убедиться, что данная территория не будет пересечена в будущем автомобильной трассой или железной дорогой.
В этих документах подробно указано, какие разработки могут быть реализованы в том или ином районе. Из них можно узнать многое: насколько большой дом разрешено там построить, какой формы должна быть крыша, какие материалы следует использовать для отделки здания и т. д. Но что, если на данном участке нет местного плана развития, и покупатель не желает ждать несколько месяцев, пока будет принято решение об условиях застройки? Тогда стоит проверить, какого вида постройки расположены на соседних участках. Решение об условиях строительствавыдаётся по результатам исследования и на основании добрососедства.
Если для данной местности ещё не принят план развития, гражданин всегда может подать заявку на решение об условиях застройки. Важно, если при этом он точно знает, как должен выглядеть будущий дом.
К сожалению, эта процедура занимает много времени, можно ждать выдачи документа в течение нескольких месяцев. Для того чтобы подать заявку на условия застройки участка, не обязательно быть его собственником. Это может сделать кто угодно. Бумаги будут получены проще и быстрее, если недвижимость соседствует с другой, уже застроенной. При этом «соседним» считается не только участок с общей границей. Пример, он может находиться на противоположной стороне дороги.
Коммуникации и инфраструктура
Если территория не обустроена, необходимо проверить, легко ли к ней подключаются все коммуникации — вода, электричество и канализация. Стоит получить письменное подтверждение готовности к подключению и технические условия.
Наиболее важным здесь является электричество, возможность подключения к электросети. В случае проблем с подсоединением к водопроводу можно выкопать колодец. При отсутствии доступа к общей канализации, возможно строительство септика или очистных сооружений для бытовых сточных вод.
Важна отдалённость участка от пунктов обслуживания, магазинов, поликлиник, в случае семей с детьми, от детских садов и школ. Поскольку автомобиль может иногда ломаться, а на дорогах случаются пробки, стоит иметь альтернативу в виде общественного транспорта, работающего с соответствующей частотой. По этой причине лучше подойдёт участок рядом с автобусной остановкой или вокзалом.
При покупке земельного участка нужно проверить, входит ли он в местный план территориального развития. Это очень важный документ, принятый в виде постановления местных властей, в котором указаны цель, условия застройки, а также расположение здание, улиц и площадей, разбивка зелёных зон, расположение спортивных и детских площадок.
Планы территориального развития могут сильно различаться в деталях и регулировать такие вопросы:
1. Использование земли, например, только для жилья на одну семью или для промышленной и обслуживающей деятельности. От этого зависит возможность развития и будущее соседство.
2. Минимальный размер территории под застройку.
3. Должны ли постройки быть отдельно стоящими, разрешено ли расположение в ряд или вразброс.
4. Этажность зданий и высота построек.
5. Какой уклон должен быть у крыш зданий.
6. Ширина фасада дома и варианты его отделки.
7. Возможные решения прокладки коммуникаций, например, водоснабжение (водопровод или колодцы), канализация, интернет.
8. Разновидность топлива, которое можно использовать для отопления жилья.
Как можно видеть, выбор места на территории, для которой принят местный план пространственного развития, совмещён с определёнными ограничениями. С другой стороны, в этом случае формальности, связанные со строительством, будут намного менее обременительными, а процедуры оформления — короче, чем в случае со свободной землёй.
Выбор участка, несомненно, является одним из самых важных моментов при инвестировании. К сожалению, наличие хорошей земли для строительства ограничено, поэтому этап поиска занимает больше времени, чем возведение самого дома.
Пока нет комментариев. Будьте первым!